Купить — приватизировать подвал — чердак

Как правильно купить или приватизировать подвалы, чердаки, мансарды, общие балконы в многоэтажных домах. Что такое неделимое и общее имущество? Скользкие квадраты. Приобретение квадратных метров под крышей или в подвальном помещении новостройки имеет ряд нюансов, знание которых поможет избежать недоразумений в будущем.

Быть может, в других городах дело обстоит иначе, но в Стокгольме почти никогда не случается, чтобы кто-нибудь жил на крыше, да еще в отдельном маленьком домике. Астрид Линдгрен. Малыш и Карлсон

Именно чердаки (мансардные этажи) и подвальные помещения в последнее время стали пользоваться особым спросом у представителей бизнеса. И все бы ничего, если бы законодатель на наложил ограничения на отчуждение таких помещений: без согласия совладельцев самого дома теперь никуда. Однако в случаях с новостройками не все так однозначно: главное — знать, на каком этапе возведения объекта недвижимости покупать те самые чердаки и подвалы.

ФАБУЛА
Яблоко раздора

Назначение помещений определяет застройщик-собственник, а после оформления права собственности на квартиры — их владельцы
Жилищный и Гражданский кодексы в тандеме с законами «О приватизации государственного жилищного фонда» и «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» (далее — Закон об ОСМД) закрепили за собственниками квартир многоэтажных домов право собственности на неделимое и общее имущество в таком доме. В частности, прописали, что неделимое имущество находится в общей совместной собственности совладельцев многоэтажного дома и не подлежит отчуждению. Следовательно, общее имущество — в общей долевой собственности, поэтому оно может отчуждаться только по предварительному согласованию с совладельцами дома (владельцами квартир многоквартирного дома).

Помимо этого, существует деление квадратных метров многоэтажного дома на имущество жилого и нежилого фонда. Помещения из нежилого фонда являются самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений, в то время как в жилом фонде отчуждать можно непосредственно квартиры и общее имущество. Ввиду вышесказанного возникает вопрос: к какому виду имущества относятся чердаки (мансардные этажи) и подвальные помещения?

Как подчеркнул в письме от 28.09.2005 № 19-34-1233 Минюст, чердаки и подвалы — это вспомогательные помещения, а согласно Закону об ОСМД часть таких вспомогательных помещений относится к неделимому имуществу, которое не подлежит отчуждению. Из этого следует, что запрет на отчуждение распространяется не на все вспомогательные помещения. Правда, какая их часть находится вне запрета — не оговаривается. Такой пробел или, точнее, недочет законодательства дает определенную свободу в выборе отчуждаемых помещений как застройщику, так и дальнейшему балансодержателю новостроя.

Вместе с тем следует учитывать некоторые нюансы приобретения чердака или подвала: до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и после такого ввода. Теперь обо всем по порядку.

Что нам стоит дом построить

Итак, если имеется желание купить чердачное или подвальное помещение в новострое еще на этапе строительства, то следует учитывать, что на сегодняшний день каналы инвестирования и финансирования жилищного строительства ограничены ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности». То есть возможность приобрести квадратные метры имеется лишь через инвестирование средств в фонды финансирования строительства (далее — ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, созданные и действующие в соответствии с законодательством, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости.

Застройщик может и не предусматривать в новострое чердаки или подвалы, вместо них могут быть помещения из нежилого фонда
Поскольку наиболее распространены ФФС и ФОН, то на них и остановимся. Нюансы инвестирования в жилищное строительство через ФФС или ФОН регулирует Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». В частности, прописывается, что объектом инвестирования является квартира или помещение социально-бытового назначения (встроенные в жилые дома или отдельно расположенные нежилые помещения, гаражный бокс, машиноместо и т. п.) в объекте строительства, которое после завершения строительства становится отдельным имуществом.

То есть разрешается инвестировать строительство не только собственно жилья, но и нежилых помещений, но при условии, что возводимые квадратные метры после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию будут самостоятельными объектами гражданско-правовых отношений.

В свою очередь, для застройщика крайне важно отделить нежилые помещения от подсобных и функциональных помещений, связанных с обеспечением нормальной эксплуатации здания (чердаки, подвалы, колясочные, трансформаторные и т. д.). Ведь подсобные и функциональные помещения, являясь нежилыми в составе жилищного фонда, не могут быть самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений. Застройщик не может безоговорочно распоряжаться такими объектами, ибо собственники квартир являются совладельцами этих помещений. Во всяком случае, такая логика прослеживается в решении КСУ от 02.03.2004 № 4-рп/2004.

Вместе с тем здесь все зависит от проектной документации новостроя: как помещение назовешь, так его и продашь. Ввиду этого застройщик может на свое усмотрение оставить дом без чердака или подвала, определив «освободившиеся» квадратные метры как помещения нежилого фонда. Благо и строительные нормы это позволяют, устанавливая лишь ограничения на целевое использование нежилых помещений (см. пункты 2.50 — 2.51 ГСН В.2.2-15-2005). К примеру, на верхнем этаже жилого дома (включая мансардный) — чердаке — могут размещаться творческие мастерские художников и архитекторов. В свою очередь, подвал можно использовать под административные помещения, магазины, нотариальные конторы и юридические консультации и т. п. Так что выбор есть.

РЕКОМЕНДАЦИИ
Подвалы, чердаки и прочие подсобные и функциональные помещения, связанные с обеспечением нормальной эксплуатации здания (входят в жилищный фонд), не могут быть объектом инвестирования.
Для инвестирование в строительство таких помещений застройщику необходимо изначально отнести их в нежилой фонд или перевести в нежилой фонд (полностью или частично) в процессе строительства.

И хочется, и можется

С момента ввода многоэтажного дома в эксплуатацию застройщик еще может некоторое время самостоятельно распоряжаться помещениями в новострое. На это у него есть не более двух месяцев. Именно по истечении данного срока застройщик обязан сдать дом балансодержателю — ОСМД или управленческой организации. Такова позиция Госкомпредпринимательства. При этом названных балансодержателей застройщик может создать «собственноручно», что позволит еще некоторое время (до регистрации права собственности на отдельные квартиры инвесторами или покупателями) вершить самоуправление (см. также в материале «Управление — профессионалам» рубрику «К слову»).

Ведь в соответствии с п. 2 ст. 331 Гражданского кодекса право собственности на новопостроенный жилой дом возникает с момента его принятия в эксплуатацию и осуществления его регистрации в местном БТИ. А в силу ст. 876 ГК собственником объекта строительства является застройщик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда.

То есть застройщик может оформить право собственности на весь объект строительства, а не на отдельные квартиры. Следовательно, до момента оформления в установленном порядке права собственности на квартиру, инвестору принадлежат лишь имущественные права на нее. Это означает, что он не имеет пока права на общую совместную и долевую собственность на вспомогательные помещения.

РЕКОМЕНДАЦИИ
Застройщик может единолично отчуждать вспомогательные помещения (переводить из жилого в нежилой фонд) в сданном в эксплуатацию доме до первой регистрации права собственности инвестора или покупателя на отдельную квартиру.

Это дает застройщику возможность переводить квадратные метры из одного фонда в другой или отчуждать часть подсобных помещений. Последнее, как указывалось выше, возможно благодаря недочетам законодательства. Вместе с тем продавать или сдавать в аренду (покупать или арендовать) те подсобные помещения, в которых находится техническое оснащение для поддержания функционирования дома, все же не следует.

После регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру, какое-либо отчуждение или перевод из жилого в нежилой фонд (и наоборот) требует согласования с совладельцами(-ем) многоквартирного дома. Таково их право, и оно незыблемо. Вместе с тем если ОСМД или управленческая организация создана самим застройщиком — собственником, то шансов на удовлетворение своих интересов у него больше.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключение следует отметить, что само по себе расположение помещения в подвале или на чердаке еще не свидетельствует о его исключительно вспомогательном, техническом и обслуживающем назначении, и что такое помещение относится к неделимому имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, не подлежащему отчуждению. Недаром же пропадать законодательному пробелу о том, что лишь часть таких вспомогательных помещений относится к неделимому имуществу, которое не подлежит отчуждению.

Автор: Елена ДОРОШЕНКО Источник: http://www.ligazakon.ua

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *